In Henstedt-Ulzburg gibt es 1 Haus und 2 Eigentumswohnungen zum Kaufen. Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnimmobilien liegt bei ca. 3.590 €/m². Stand: 14.09.2026.
Alle Auswertungen beruhen ausschließlich auf den aktuell auf immonika.de gelisteten Angeboten und ersetzen keine individuelle Wertermittlung.
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Wer in Henstedt-Ulzburg kauft, plant die laufende Eigentümerlast der neuen Grundsteuer (Reform ab 2025): Der kommunale Hebesatz für Grundsteuer B liegt nach der I. Nachtragssatzung vom 19. Dezember 2025 bei 350 % (Grundsteuer A 339 %). Parallel lohnt der Blick in die kommunale Wärmeplanung (OCF, Auslegung Sommer 2026, geplanter Beschluss Ende 2026) — sie zeigt Eignungsgebiete, setzt aber keinen Anschlusszwang. Landesweite Kaufnebenkosten stehen im Bundesland-Block.
Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; HebesatzsatzungQuelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; Wärmeplanung
Zuständig für Henstedt-Ulzburg ist das Amtsgericht Norderstedt (Rathausallee 80, 22846 Norderstedt). Der Gerichtsbezirk umfasst unter anderem Norderstedt, Kaltenkirchen, Ellerau und Henstedt-Ulzburg. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz; Ihr Notar nennt die Gebühren vor der Beurkundung. Ohne steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.
Quelle: Amtsgericht Norderstedt; GerichtsbezirkQuelle: Amtsgericht Norderstedt; Grundbuchamt
Die Gemeinde hat eine Ausbaubeitragssatzung und Regelungen zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen. Ob für Ihr Grundstück Beiträge entstehen, hängt von konkreten Straßenmaßnahmen und dem Ortsrecht ab. Prüfen Sie Kaufvertrag, Auskunft der Gemeinde und die aktuellen Satzungen unter „Satzungen“ auf der Gemeindewebsite — nicht jede Straße löst automatisch einen Beitrag aus.
Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; AusbaubeitragssatzungQuelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; Erschließungsbeiträge
Die Gemeinde liegt im HVV-Speckgürtel (Stadtgrenze Hamburg ca. 15 km, Flughafen Fuhlsbüttel ca. 20 km) mit Autobahnabfahrt an der A 7. Bis voraussichtlich Ende 2028 soll die S5 umsteigefrei zum Hamburger Hauptbahnhof fahren und den Umstieg in Eidelstedt ersetzen. Während des Bahnhofsumbaus (ab 2026) bleibt der Betrieb weitgehend möglich, mit eingleisigen Phasen und einer angekündigten Sperrung 2027. Für vermietete Kaufobjekte gilt: keine Mietpreisbremse, aber Kappung 15 % in drei Jahren seit dem 1. Mai 2024.
Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; Lage und VerkehrQuelle: AKN; Projekt S5Quelle: Land SH; Kappungsgrenze
Zusätzliche Info zum Bundesland Schleswig-Holstein:
Landesweit 6,5 % der Gegenleistung — Details und Quellen stehen im Bundesland-Block. Zur Steuer kommen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz hinzu.
Zuständig ist das Amtsgericht Norderstedt, Rathausallee 80, 22846 Norderstedt. Der Gerichtsbezirk umfasst unter anderem Norderstedt, Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg und Ellerau. Das Grundbuchamt führt Eintragungen und erteilt Auszüge bei berechtigtem Interesse.
Quelle: Amtsgericht Norderstedt; GerichtsbezirkQuelle: Amtsgericht Norderstedt; Grundbuchamt
Für die neue Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) gilt das wertabhängige Bundesmodell. Der Hebesatz für Grundsteuer B beträgt 350 %, für Grundsteuer A 339 % (I. Nachtragssatzung vom 19.12.2025). Das Finanzamt setzt den Messbetrag fest, die Gemeinde den Hebesatz; daraus folgt die Jahressteuer — ohne Rechenbeispiel hier.
Die Gemeinde hat eine Ausbaubeitragssatzung und Regelungen zu Erschließungsbeiträgen. Ob für Ihr Grundstück Beiträge entstehen, hängt von konkreten Straßenmaßnahmen und dem Ortsrecht ab — prüfen Sie Kaufvertrag, Auskunft der Gemeinde und die aktuellen Satzungs-PDFs.
Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; AusbaubeitragssatzungQuelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; Satzungen
Mit OCF Consulting liegt ein vorläufiger Abschlussbericht vor (öffentliche Auslegung 6. Juli bis 30. August 2026). Der Beschluss der Gemeindevertretung ist für Ende 2026 vorgesehen. Der Plan zeigt, wo eher Netze oder dezentrale Lösungen sinnvoll erscheinen — ohne Pflicht zu einem bestimmten Heizsystem. Für den Heizungswechsel bleiben Gebäudeenergiegesetz und Förderprogramme maßgeblich.
Die Gemeinde liegt im HVV und an der A 7; AKN-Linien A1/A2 verbinden mit Hamburg. Bis Ende 2028 soll die S5 umsteigefrei zum Hamburger Hauptbahnhof fahren. Während der Umbauten am Bahnhof (ab 2026) bleibt der Betrieb weitgehend möglich, mit zeitweisen Einschränkungen.
Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; VerkehrQuelle: AKN; Projekt S5
Nein — es gibt keine Mietpreisbremse. Bei Bestandserhöhungen ist die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren seit dem 1. Mai 2024 zu beachten. Das betrifft Eigentümer, die vermieten oder vermieten wollen.
Quelle: BBSR; MietpreisbremseQuelle: Land SH; Kappungsgrenze
Die Betreuungsgebühr richtet sich nach der gebuchten wöchentlichen Betreuungszeit; Frühdienst ist seit dem 1. September 2025 im Krippen- und Elementarbereich gesondert zu zahlen. Eine landesweite Beitragsfreiheit wie in manchen anderen Ländern gibt es hier so nicht; Ermäßigung über die Sozialstaffel des Kreises Segeberg ist möglich.
Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 07.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden
