In Neckarsulm gibt es 1 Eigentumswohnung zum Kaufen. Stand: 01.09.2026.
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Wer in Neckarsulm kauft, plant die laufende Eigentümerlast nach der Grundsteuerreform (ab 2025): Zum 1. Januar 2026 gilt Hebesatz B 400 % (Hebesatz A: 300 %). Zum Mieten: Ab demselben Datum gelten hier keine Mietpreisbremse und keine abgesenkte Kappungsgrenze mehr — die Stadt steht nicht in der aktuellen Landes-Gebietskulisse.
Quelle: Stadt Neckarsulm; Hebesätze 2026Quelle: Stadt Neckarsulm; Mietspiegel Hinweis
Der kommunale Wärmeplan (vorgelegt zum 31. Dezember 2023) nennt unter anderem Nahwärme Viktorshöhe, Netzausbau Binswanger Straße und die Transformation des Biomasseheizkraftwerks. Für Käufer ist das Lageorientierung — kein sofortiger Zwangsanschluss. Prüfen Sie Energieausweis, Heizungsalter und ob Ihr Grundstück in einem Eignungsgebiet für Netzwärme liegt.
Quelle: Stadt Neckarsulm; Wärmeversorgung
Nach der Reform setzt das Finanzamt im modifizierten Bodenwertmodell den Grundsteuermessbetrag fest (vor allem Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, zuzüglich Messzahl). Die Stadt multipliziert ihn mit dem Hebesatz — in Neckarsulm für bebaute und unbebaute Grundstücke (Grundsteuer B) 400 %. Das ist keine Verkaufspreis-Bewertung; Details stehen im Messbescheid und im städtischen Grundsteuerbescheid.
Quelle: Stadt Neckarsulm; GrundsteuerreformQuelle: Stadt Neckarsulm; Grundsteuer festsetzen
Grundbucheintragungen für Neckarsulm laufen über das zentrale Grundbuchamt am Amtsgericht Heilbronn (seit Februar 2015 für den Landgerichtsbezirk). Notar und Kreditgeber steuern die Eintragung; Auskünfte und Anträge richten Sie an das Grundbuchamt, nicht an die Stadtverwaltung. Landesweite Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer) stehen im Bundesland-Block.
Quelle: Amtsgericht Heilbronn; Grundbuchamt
Bodenrichtwerte setzt der Gemeinsame Gutachterausschuss Nördlicher Landkreis; Karten und Listen veröffentlicht die Stadt, online hilft BORIS-BW. Lage am Neckar: Prüfen Sie vor dem Kauf die landesweiten Hochwassergefahrenkarten (UDO) auf HQ100 und extreme Szenarien — flurbezogen, nicht pauschal für die ganze Stadt.
Quelle: Stadt Neckarsulm; BodenrichtwerteQuelle: Land BW; HochwassergefahrenkartenQuelle: Gutachterausschüsse BW; BORIS-BW
Zusätzliche Info zum Bundesland Baden-Württemberg:
5,0 % des Kaufpreises — landesweit einheitlich; Details und Quelle stehen im Bundesland-Block der Ortsbeschreibung. Die Steuer setzt das Finanzamt nach Beurkundung fest.
Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notar- und Grundbuchgebühren nach Gerichts- und Notarkostengesetz an — oft grob im niedrigen einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises, abhängig vom Beurkundungsumfang. Maklercourtage nur, wenn vereinbart (Bestellerprinzip Kauf).
Das zentrale Grundbuchamt am Amtsgericht Heilbronn (seit Februar 2015 für den Landgerichtsbezirk). Die Stadtverwaltung führt kein Grundbuch; Notar und Gericht steuern Eigentumsumschreibung und Grundschulden.
Zum 1. Januar 2026: Grundsteuer A 300 %, Grundsteuer B 400 % (neue Grundsteuer nach der Reform ab 2025). Baden-Württemberg nutzt das modifizierte Bodenwertmodell (Fläche und Bodenrichtwert) — kein Verkaufspreis-Modell. Das Finanzamt setzt den Messbetrag, die Stadt den Hebesatz.
Quelle: Stadt Neckarsulm; Hebesätze 2026Quelle: Stadt Neckarsulm; Grundsteuer festsetzen
Über den Gemeinsamen Gutachterausschuss Nördlicher Landkreis — Karten und Listen veröffentlicht die Stadt; online hilft das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW. Werte sind zonale Durchschnitte, kein individueller Verkehrswert Ihres Hauses.
Quelle: Stadt Neckarsulm; BodenrichtwerteQuelle: Gutachterausschüsse BW; BORIS-BW
Der Plan (vorgelegt zum 31. Dezember 2023) zeigt Eignungsgebiete und Startermaßnahmen — u. a. Nahwärme Viktorshöhe und Netzausbau Binswanger Straße. Er ist Orientierung für Heizungsentscheidungen, kein sofortiger Zwangsanschluss. Prüfen Sie Lage und Energieausweis vor dem Kauf.
Ja — vor allem bei Lagen nahe dem Neckar. Nutzen Sie die landesweiten Hochwassergefahrenkarten (UDO) mit HQ100 und extremen Szenarien. In festgesetzten Überschwemmungsgebieten gelten bauliche Einschränkungen; die Karte entscheidet flurbezogen.
Stadtbahn S41/S42 und Regionalverkehr vom Bahnhof Neckarsulm Richtung Heilbronn und darüber hinaus; Tickets über den HNV. Für Käufer, die im Oberzentrum arbeiten, ist das oft ein Lagevorteil gegenüber reinen Autolagen.
Quelle: Stadt Neckarsulm; ÖPNVQuelle: Stadt Heilbronn; Stadtbahn
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