Immobilien zum Kaufen in Baden-Baden

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Das Wichtigste zum Kaufen in Baden-Baden

Wer in Baden-Baden eine Zweitwohnung hält, zahlt eine kommunale Zweitwohnungssteuer: 20 % bis 2.500 € Jahresnettokaltmiete, 27,5 % über 2.500 bis 5.000 € und 35 % darüber. In der Kernstadt schließt ein Bebauungsplan Ferienwohnungen aus — das ist kein landesweites Zweckentfremdungsverbot, sondern örtliches Planungsrecht.

Quelle: Stadt Baden-Baden; Zweitwohnungssteuer Quelle: Stadt Baden-Baden; Ortsrecht Ferienwohnen

Welcher Hebesatz gilt nach der Reform?

Nach der Grundsteuerreform (ab 2025) gilt der Hebesatz der Grundsteuer B 345 % — festgesetzt in der Satzung vom 23. Juni 2025, rückwirkend zum 1. Januar 2025 und laut Satzung bis zum 31. Dezember 2027. Das Finanzamt setzt den Messbetrag; die Stadt wendet den Hebesatz an. Bodenrichtwerte für die Lageprüfung finden Sie im Landesportal BORIS-BW. Die IHK Karlsruhe nennt denselben Hebesatz B mit Stand Mai 2026.

Quelle: Stadt Baden-Baden; Hebesatzsatzung Quelle: BORIS-BW; Bodenrichtwerte Quelle: IHK Karlsruhe; Hebesatz B 2026

Welches Grundbuchamt trägt das Eigentum ein?

Eintragungen für Baden-Baden führt das zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht Achern — nicht das Amtsgericht Baden-Baden. Online-Anträge auf Grundbuchausdruck stellt die Justiz Baden-Württemberg über das Portal der Grundbuchämter bereit. Vor dem Kauf klären Sie bei der Stadt, ob noch Erschließungsbeiträge offen sind, und bei den Stadtwerken Anschlusskosten für Strom, Gas oder Wasser.

Quelle: Justiz BW; Grundbuchamt Achern Quelle: Stadt Baden-Baden; Erschließungsbeiträge

Was ändert der Wärmeplan an der Heizung?

Seit dem Ratsbeschluss vom 24. Juli 2023 liegt ein kommunaler Wärmeplan vor (Fokus unter anderem Nahwärme und Geothermie). Er verpflichtet nicht zum Sofort-Austausch und begründet keinen Anschlusszwang. Für Bestandsgebäude greift die 65-Prozent-Regel des Gebäudeenergiegesetzes hier nach Stadtangaben spätestens am 1. Juli 2028. Am Ooskanal gilt eine eigene Verordnung über ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet — Lage und Risiko prüfen Sie in der jeweiligen Flur, nicht pauschal für die ganze Stadt.

Quelle: Stadt Baden-Baden; Wärmeplanung Quelle: Stadt Baden-Baden; Ortsrecht Ooskanal

Bundesland Baden-Württemberg:

Grunderwerbsteuer: 5,0 %
Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden
Neue Grundsteuer: Bodenwertmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
Solarpflicht: Neubau und wesentliche Dachsanierung (KlimaG BW)

Zusätzliche Info zum Bundesland Baden-Württemberg:

Grunderwerbsteuer — Quelle: Service-BW; Grunderwerbsteuer
Mietpreisbremse nur Verordnungskulisse — Quelle: Land BW; Mietpreisbremse
Photovoltaikpflicht KlimaG BW — Quelle: UM BW; Solarpflicht FAQ

Häufige Fragen zum Kaufen in Baden-Baden

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Baden?
Welchen GrESt-Satz zahlt man in Baden-Württemberg?
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

In Baden-Württemberg — und damit in Baden-Baden — beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises. Details und Quellen stehen im Bundesland-Block der Ortsbeschreibung. Das Finanzamt setzt die Steuer nach dem notariellen Erwerb fest.

Quelle: Service-BW; Grunderwerbsteuer

Welche Kaufnebenkosten kommen typischerweise dazu?
Was kosten Notar und Grundbuch?
Muss ich Maklercourtage einplanen?

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer (Satz im Bundesland-Block) fallen Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Eine Maklercourtage nur, wenn sie vereinbart ist. Rechnen Sie die Nebenkosten früh in die Finanzierung ein.

Quelle: Service-BW; Grunderwerbsteuer Leistung

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz nach der Reform?
Ist die Grundsteuer ein Marktwert?
Bis wann gilt 345 Prozent?

Seit der Reform (ab 2025) liegt der Hebesatz der Grundsteuer B bei 345 % (Satzung vom 23. Juni 2025, laut Satzung bis 31. Dezember 2027). Das ist kein Verkaufspreis- oder Marktwert-Modell. Das Finanzamt setzt den Messbetrag, die Stadt den Hebesatz; daraus folgt die Jahressteuer laut Bescheid. Bodenrichtwerte liefert BORIS-BW.

Quelle: Stadt Baden-Baden; Hebesatzsatzung Quelle: BORIS-BW; Bodenrichtwerte

Wo ist das zuständige Grundbuchamt?
Wird in Baden-Baden oder Achern eingetragen?
Wie beantrage ich einen Grundbuchausdruck?

Für Eintragungen ist das Grundbuchamt Amtsgericht Achern zuständig. Online-Anträge auf Grundbuchausdruck laufen über das Justizportal Baden-Württemberg.

Quelle: Justiz BW; Grundbuchamt Achern

Was bedeutet der kommunale Wärmeplan für Käufer?
Gibt es Fernwärme-Pflicht?
Ab wann gilt die 65-Prozent-Regel?

Der Wärmeplan vom 24. Juli 2023 ist ein strategisches Orientierungsinstrument ohne Anschlusszwang. Ein Sofort-Austausch bestehender Heizungen ist nicht vorgeschrieben. Für Bestandsgebäude greift die 65-Prozent-Regel des GEG hier nach Stadtangaben spätestens am 1. Juli 2028.

Quelle: Stadt Baden-Baden; Wärmeplanung

Wann fällt die Zweitwohnungssteuer an?
Wie hoch ist die Zweitwohnungssteuer?
Gibt es eine Befreiung für Berufspendler?

Die Stadt erhebt eine Zweitwohnungssteuer auf das Innehaben einer weiteren Wohnung. Der Satz beträgt 20 % bis 2.500 € Jahresnettokaltmiete, 27,5 % über 2.500 bis 5.000 € und 35 % darüber. Verheiratete oder verpartnerte Personen mit gemeinsamer Hauptwohnung außerhalb der Stadt können unter engen Voraussetzungen befreit sein, wenn die Nebenwohnung die vorwiegend genutzte Wohnung nur einer Person ist.

Quelle: Stadt Baden-Baden; Zweitwohnungssteuer

Darf ich eine Wohnung in der Kernstadt als Ferienwohnung nutzen?
Gibt es ein Zweckentfremdungsverbot?
Was gilt für Kurzzeitvermietung?

Eine landesweite Zweckentfremdungssatzung gilt in Baden-Baden nicht. In der Kernstadt schließt jedoch ein Bebauungsplan Ferienwohnungen aus (Ortsrecht, Satzung zum Bebauungsplan „Ausschluss von Ferienwohnungen im Bereich der Kernstadt“). Ob ein konkretes Grundstück im Geltungsbereich liegt, prüfen Sie im Plan.

Quelle: Stadt Baden-Baden; Ortsrecht Ferienwohnen

Fallen Erschließungsbeiträge oder Hochwasserrisiken an?
Was muss ich vor dem Grundstückskauf klären?
Gibt es ein Überschwemmungsgebiet am Ooskanal?

Offene Erschließungsbeiträge klären Sie vor dem Kauf bei der Stadt; Anschlusskosten für Strom, Gas und Wasser bei den Stadtwerken. Am Ooskanal gilt eine eigene Verordnung über ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet — das betrifft nicht automatisch jedes Grundstück im Stadtkreis.

Quelle: Stadt Baden-Baden; Erschließungsbeiträge Quelle: Stadt Baden-Baden; Ortsrecht Ooskanal

Gilt die Mietpreisbremse, wenn ich vermiete?
Welche Kappungsgrenze gilt für Vermieter?
Brauche ich den Mietspiegel beim Vermieten?

Nein — Baden-Baden liegt außerhalb der Mietpreisbremse-Kulisse. Bestandserhöhungen sind auf 20 % in drei Jahren gekappt. Der Mietspiegel 2023 gilt als einfacher Mietspiegel fort und dient der Orientierung zur Vergleichsmiete.

Quelle: Land BW; Mietpreisbremse Kulisse Quelle: Stadt Baden-Baden; Mietspiegel

Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 07.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden