Immobilien zum Kaufen in Ulm
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Aktuell haben wir keine Immobilien zum Kaufen in Ulm – aber das kann sich schnell ändern. Schau gern bald wieder vorbei!
Das Wichtigste zum Kaufen in Ulm
Für die neue Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) liegen die Ulmer Hebesätze bei B 390 % (bebaute und unbebaute Grundstücke) und A 305 % (land- und forstwirtschaftlich). Der Gemeinderat hat sie am 20. November 2024 beschlossen; für 2026 bleiben sie unverändert. Das Finanzamt setzt den Messbetrag, die Stadt den Hebesatz — das ist keine Aussage über den aktuellen Verkaufspreis.
Quelle: Stadt Ulm; Grundsteuer HebesätzeQuelle: Stadt Ulm; Hebesätze 2026
Was bedeutet der Wärmeplan vor Kauf und Sanierung?
Der kommunale Wärmeplan (öffentlich vorgestellt am 4. Oktober 2023) markiert Eignungs- und Fokusgebiete für Fernwärme bis 2030/2040. Träger der Netze sind die Fernwärme Ulm GmbH und die SWU. Der Plan bleibt Orientierung ohne Anschlussanspruch; eine Satzung, die ein Wärme- oder Wasserstoffnetzgebiet grundstücksscharf ausweist, gibt es derzeit nicht.
In Ulm als großer Kommune müssen neue Heizungen in Bestandsgebäuden ab dem 1. Juli 2026 die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Prüfen Sie vor dem Notartermin die interaktive Karte der Stadt und lassen Sie den konkreten Anschluss vom Netzbetreiber bestätigen — die Zeitfenster 2030 und 2040 sind keine Garantie. Landesweite Kaufnebenkosten stehen im Bundesland-Block.
Quelle: Stadt Ulm; Wärmeplanung
Welche Grenzen setzt das Zweckentfremdungsverbot Käufern?
Seit dem 1. Mai 2026 brauchen Sie in Ulm eine städtische Genehmigung, wenn Wohnraum überwiegend nicht mehr dem Wohnen dienen soll. Das trifft Kapitalanlegerinnen und Sanierer: Leerstand über sechs Monate, Abbruch, berufliche Nutzung von mehr als 50 % der Fläche und Ferienvermietung über insgesamt zehn Wochen im Jahr sind ohne Erlaubnis Zweckentfremdung.
Die Satzung gilt nur im Stadtkreis Ulm, nicht in Neu-Ulm. Wer eine vermietete Wohnung kauft, muss außerdem die Ulmer Mieterschutz-Kulisse einplanen: Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten hier bis Ende 2026; nach Umwandlung in Eigentum beträgt die Kündigungssperrfrist fünf Jahre.
Quelle: Stadt Ulm; ZweckentfremdungsverbotQuelle: Land BW; MietpreisbremseQuelle: Land BW; Kündigungssperrfrist
Wo führen Sie Grundbuch und Bodenrichtwert?
Das Grundbuch für Ulm führt das Amtsgericht Ulm, Dienstgebäude Zeughausgasse 14 (Justizzentrum Zeughaus). Ausdrucke beantragen Sie über das Justizportal Baden-Württemberg; die Einsicht vor Ort ist mit berechtigtem Interesse möglich. Kaufinteressierte legen in der Regel eine Vollmacht der Eigentümerin oder des Eigentümers vor.
Amtliche Bodenrichtwerte für den Stadtkreis veröffentlicht der Gutachterausschuss über BORIS-BW (in der Regel alle zwei Jahre zum Ende eines geraden Kalenderjahres). Diese Lagewerte sind nicht der Grundsteuerwert und nicht der Kaufpreis. Das Landesmodell der neuen Grundsteuer (Bodenwertmodell) beschreiben die Bundesland-Bullets; der kommunale Hebesatz steht oben im Lead.
Quelle: Amtsgericht Ulm; GrundbuchamtQuelle: Amtsgericht Ulm; GrundbucheinsichtQuelle: Stadt Ulm; Bodenrichtwerte
Bundesland Baden-Württemberg:
- Grunderwerbsteuer: 5,0 %
- Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden
- Neue Grundsteuer: Bodenwertmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
- Solarpflicht: Neubau und wesentliche Dachsanierung (KlimaG BW)
Zusätzliche Info zum Bundesland Baden-Württemberg:
- Grunderwerbsteuer — Quelle: Service-BW; Grunderwerbsteuer
- Mietpreisbremse nur Verordnungskulisse — Quelle: Land BW; Mietpreisbremse
- Photovoltaikpflicht KlimaG BW — Quelle: UM BW; Solarpflicht FAQ
Häufige Fragen zum Kaufen in Ulm
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf in Ulm?
- Welcher GrESt-Satz gilt in Baden-Württemberg?
- Fallen beim Immobilienkauf 5 Prozent Steuer an?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 % der Bemessungsgrundlage; Satz und Quelle stehen im Bundesland-Block der Ortsbeschreibung.
- Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Ulm?
- Grundsteuer B Ulm 2026?
- Ist die Grundsteuer ein Verkaufspreis?
Für die neue Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) gilt Hebesatz B 390 % und Hebesatz A 305 %; für 2026 unverändert. Das Finanzamt setzt den Messbetrag, die Stadt den Hebesatz — das ist kein aktueller Verkaufspreis. Das Landesmodell (Bodenwertmodell) steht im Bundesland-Block.
Quelle: Stadt Ulm; Grundsteuer HebesätzeQuelle: Stadt Ulm; Hebesätze 2026
- Wo ist das zuständige Grundbuchamt für Ulm?
- Welches Amtsgericht führt das Grundbuch Ulm?
- Grundbucheintrag Ulm wo beantragen?
Zuständig ist das Amtsgericht Ulm, Grundbuchamt in der Zeughausgasse 14. Ausdrucke laufen über das Justizportal Baden-Württemberg; die Einsicht vor Ort setzt ein berechtigtes Interesse voraus.
- Wo finde ich Bodenrichtwerte für Ulm?
- BORIS-BW Ulm Bodenrichtwert?
- Ist der Bodenrichtwert der Kaufpreis?
Amtliche Bodenrichtwerte für den Stadtkreis liefert BORIS-BW; die Stadt Ulm verlinkt den Einstieg. Werte sind zonenabhängig und weder Verkaufspreis noch Grundsteuerwert. Prüfen Sie die konkrete Lage, keine Stadt-Pauschale.
- Was sagt der Wärmeplan für Käufer in Ulm?
- Fernwärmegebiet Ulm beim Hauskauf?
- Muss ich mich an Fernwärme anschließen?
Der kommunale Wärmeplan (vorgestellt 4. Oktober 2023) zeigt Fernwärme-Eignungs- und Fokusgebiete bis 2030/2040. Er ist Orientierung ohne Anschlussanspruch; eine gebietsscharfe Wärmenetz-Satzung fehlt derzeit. Neue Heizungen im Bestand müssen in Ulm ab dem 1. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz beachten.
- Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot beim Kauf in Ulm?
- Darf ich nach dem Kauf Ferienwohnungen vermieten?
- Leerstand während der Sanierung Ulm?
Seit dem 1. Mai 2026 brauchen Abbruch, langer Leerstand (über sechs Monate), überwiegende Gewerbenutzung und Ferienvermietung über zehn Wochen im Jahr eine Genehmigung der Stadt. Die Satzung gilt nur im Stadtkreis Ulm, nicht in Neu-Ulm.
- Gilt in Ulm die Mietpreisbremse auch nach dem Kauf als Vermieter?
- Mieterschutz Ulm für Kapitalanlage?
- Kappungsgrenze Ulm Vermieter?
Ja: Ulm steht in der Kulisse. Seit dem 1. Januar 2026 gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze (15 % in drei Jahren) zunächst bis Ende 2026. Nach Umwandlung in Eigentum beträgt die Kündigungssperrfrist fünf Jahre. Orientierung zur Vergleichsmiete liefert der gemeinsame Mietspiegel Ulm/Neu-Ulm.
Quelle: Land BW; MietpreisbremseQuelle: Stadt Ulm; Mietspiegel 2025
- Wie hoch sind Kita-Beiträge für Familien nach dem Kauf?
- Kita-Gebühren Ulm einkommensabhängig?
- Änderung Elternbeiträge Ulm 2026?
Elternbeiträge richten sich nach Nettoeinkommen, Kinderzahl unter 18 Jahren und Betreuungsstufe. Ab dem 1. September 2026 sinkt der Corona-Rabatt auf 3,3 % (mindestens 10 €).
- Wie ist die ÖPNV-Anbindung für Käufer in Ulm?
- DING Verbund Ulm Pendeln?
- Stadttarif Ulm Neu-Ulm?
ÖPNV läuft über den DING-Verbund; innerhalb von Ulm und Neu-Ulm gilt der Stadttarif (Waben 10/20). Grenzorte der Wabe 20 gehören nicht zum Stadttarif. Für die Lageentscheidung lohnt der Blick auf Bahnhof, Takte und Deutschlandticket.
Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 05.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden