Stand: 17.09.2026.
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Wer in Konstanz kauft, plant die laufende neue Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) mit Hebesatz A und B von jeweils 168 % (Hebesatzsatzung vom 24. Oktober 2024, in Kraft seit dem 1. Januar 2025). Das Finanzamt setzt den Messbetrag nach dem baden-württembergischen Bodenwertmodell; die Stadt multipliziert mit dem Hebesatz. Daraus folgt die Jahressteuer — kein Verkaufspreis. Landesweite Kaufnebenkosten stehen im Bundesland-Block.
Vermieten Sie später, gilt seit dem 1. Januar 2026keine Mietpreisbremse mehr: Konstanz steht nicht in der aktuellen Gebietskulisse. Im Bestand begrenzt die Kappungsgrenze Erhöhungen auf 20 % in drei Jahren. Die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von fünf Jahren gilt hier derzeit ebenfalls nicht; es bleibt bei der bundesüblichen Frist von drei Jahren.
Quelle: Stadt Konstanz; Grundsteuer HebesätzeQuelle: Stadt Konstanz; Grundsteuer InfosQuelle: Land BW; Mietpreisbremse
Der Gemeinderat hat am 25. Januar 2024 den strategischen Rahmen der kommunalen Wärmeplanung beschlossen. Rund ein Drittel der Gebäude — etwa die Hälfte des Wärmebedarfs — könnte an erneuerbare Wärmenetze angebunden werden, oft mit Seethermie aus Bodensee oder Seerhein, teils mit Abwärme der Kläranlage. Dingelsdorf-Wallhausen ist bereits in Umsetzung; weitere Verbünde (unter anderem Bodensee-Therme, Paradies, Altstadt, Petershausen-West) stehen in Planung.
Etwa 70 % der Gebäude bleiben außerhalb wirtschaftlicher Netzgebiete — dort stehen Wärmepumpen oder andere gebäudespezifische Lösungen im Vordergrund. Der Plan begründet keinen Anschlusszwang, solange Sie eine gesetzeskonforme Heizung betreiben. Die Stadt fördert einen Netzanschluss pauschal mit 2.000 € und einen Heizungstausch mit 1.000 €; Adressgenaue Auskunft geben Stadtwerke und das Online-Abfragetool.
Quelle: Stadt Konstanz; WärmeplanungQuelle: Stadtwerke Konstanz; Zukunft Wärme
Grundbuchsachen für Konstanz führt das Amtsgericht Villingen-Schwenningen — das frühere staatliche Grundbuchamt vor Ort wurde dorthin überführt. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts kommt die Eigentumsumschreibung nicht zustande. Bodenrichtwerte liefert BORIS-BW; der Wert ist ein zonaler Lagewert, kein Kaufpreis, und fließt ins Bodenwertmodell der Grundsteuer ein.
Wegen Bodensee und Seerhein prüfen Sie vor dem Kauf die Hochwassergefahrenkarte der LUBW (UDO) für Ihr Flurstück. Flächen mit HQ100 gelten in Baden-Württemberg als festgesetzte Überschwemmungsgebiete mit besonderen Bauvorschriften. Das betrifft Uferlagen, nicht automatisch jedes Grundstück im Stadtgebiet.
Quelle: Amtsgericht VS; GrundbuchamtQuelle: BORIS-BW; BodenrichtwerteQuelle: Land BW; Hochwassergefahrenkarte
Wer eine Wohnung als Ferienunterkunft anbieten will, braucht in Konstanz seit dem 30. Juni 2022 eine sichtbare Registrierungsnummer. Mehr als zehn Wochen Feriennutzung im Jahr gelten als Zweckentfremdung und brauchen eine Genehmigung; Leerstand über sechs Monate und Abbruch ebenfalls. Die Satzung läuft bis zum 13. März 2030 (Verlängerung am 25. Februar 2025). Bußgeld bis 100.000 € je Wohnung bzw. 50.000 € bei fehlender Registrierung ist möglich.
Eine Zweitwohnung, die Sie selbst nutzen, fällt nicht unter das Verbot. Die Genehmigung stellt das Baurechts- und Denkmalamt; sie tritt neben eine etwaige bau- oder denkmalschutzrechtliche Erlaubnis. Solarpflicht bei Neubau und wesentlicher Dachsanierung folgt dem Landesrecht (KlimaG BW) — Details im Bundesland-Block.
Quelle: Stadt Konstanz; Zweckentfremdung
Zusätzliche Info zum Bundesland Baden-Württemberg:
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 % der Bemessungsgrundlage; Satz und Quelle stehen im Bundesland-Block der Ortsbeschreibung. Das Finanzamt setzt die Steuer nach dem notariellen Kaufvertrag fest.
Neben der Grunderwerbsteuer (Satz im Bundesland-Block) fallen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an; die genaue Höhe hängt von Kaufpreis und Beurkundungsumfang ab — Ihr Notar nennt die Gebühren vor der Beurkundung. Bei Wohnimmobilien gelten für Maklerprovisionen die bundesweiten Regeln.
Grundbuchsachen für Konstanz führt das Amtsgericht Villingen-Schwenningen (Grundbuchamt). Das frühere lokale Grundbuchamt wurde dorthin überführt. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts kommt die Eigentumsumschreibung nicht zustande.
Der Hebesatz der Grundsteuer A und B liegt jeweils bei 168 % (Hebesatzsatzung vom 24. Oktober 2024, neue Grundsteuer nach der Reform ab 2025). Das Finanzamt setzt den Messbetrag nach dem Bodenwertmodell; die Stadt multipliziert mit dem Hebesatz. Das ist kein aktueller Verkaufspreis.
Quelle: Stadt Konstanz; Grundsteuer HebesätzeQuelle: Stadt Konstanz; Grundsteuer Infos
Bodenrichtwerte sind zonengenau und ändern sich mit dem Gutachterausschuss. Für Konstanz nutzen Sie BORIS-BW und prüfen die Zone Ihres Grundstücks — ein einziger Stadt-Mittelwert wäre irreführend. Der Wert fließt ins Bodenwertmodell der neuen Grundsteuer ein, ist aber kein Kaufpreis.
Prüfen Sie Flurstück und Adresse in der Hochwassergefahrenkarte der LUBW (UDO). HQ100-Flächen gelten in Baden-Württemberg als festgesetzte Überschwemmungsgebiete mit besonderen Bauvorschriften. Am Bodensee und Seerhein ist die Prüfung besonders relevant.
Der Gemeinderat hat am 25. Januar 2024 den strategischen Rahmen beschlossen; Stadtwerke planen mehrere Wärmenetze (unter anderem mit Seethermie). Die Stadt fördert einen Netzanschluss pauschal mit 2.000 €. Der Plan allein begründet keinen Anschlusszwang. Adressgenaue Auskunft bieten Stadt und Stadtwerke.
Quelle: Stadt Konstanz; WärmeplanungQuelle: Stadtwerke Konstanz; Zukunft Wärme
Mehr als zehn Wochen Feriennutzung im Jahr und Leerstand über sechs Monate brauchen eine Genehmigung. Seit dem 30. Juni 2022 müssen Sie Kurzzeitvermietung registrieren. Die Satzung läuft bis zum 13. März 2030. Eine selbst genutzte Zweitwohnung fällt nicht unter das Verbot.
Seit dem 1. Januar 2026 steht Konstanz nicht mehr in der Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“. Die verlängerte Kündigungssperrfrist von fünf Jahren gilt hier daher derzeit nicht; es bleibt bei der bundesüblichen Frist von drei Jahren nach § 577a BGB. Die aktuelle Landesverordnung prüft das MLW.
Quelle: Stadt Konstanz; Mietpreisbremse PresseQuelle: Land BW; Kündigungssperrfrist
Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 07.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden
