Immobilien zum Mieten in Ulm
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Hier ist noch Platz – aber nicht lange!
Aktuell haben wir keine Immobilien zum Mieten in Ulm – aber das kann sich schnell ändern. Schau gern bald wieder vorbei!
Das Wichtigste zum Mieten in Ulm
Seit dem 1. Mai 2026 gilt in Ulm ein kommunales Zweckentfremdungsverbot. Wohnungen dürfen ohne Genehmigung nicht länger als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr als Ferienunterkunft laufen, nicht länger als sechs Monate leer stehen und nicht überwiegend gewerblich genutzt werden. Die Satzung schützt den Wohnbestand in der baden-württembergischen Donau-Stadt — sie gilt nicht im bayerischen Neu-Ulm.
Quelle: Stadt Ulm; Zweckentfremdungsverbot
Gilt die Mietpreisbremse in Ulm — auch in Neu-Ulm?
In Ulm ja: Die Stadt steht in der Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg. Seit dem 1. Januar 2026 und befristet bis zum 31. Dezember 2026 darf die Nettokaltmiete bei Neuabschluss die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Ausnahmen gelten unter anderem für Wohnungen mit Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014 und für bestimmte Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung. Neu-Ulm liegt in Bayern; die baden-württembergische Verordnung gilt dort nicht.
Im laufenden Vertrag begrenzt die abgesenkte Kappungsgrenze Erhöhungen auf 15 % in drei Jahren, höchstens bis zur Vergleichsmiete; Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB fallen nicht darunter. Wird die Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann dem Bestandmieter in Ulm wegen Eigenbedarfs erst nach fünf Jahren gekündigt werden — nicht schon nach den gesetzlichen drei Jahren. Grundlage ist die Kündigungssperrfristverordnung; Ulm steht in derselben Kulisse. Auch diese Frist läuft zunächst bis Ende 2026.
Quelle: Land BW; MietpreisbremseQuelle: Land BW; KappungsgrenzeQuelle: Land BW; KündigungssperrfristQuelle: Gesetzblatt BW; Kündigungssperrfrist
Wie parken Mieterinnen und Mieter in den neuen Zonen?
Wohnen Sie in einer Bewohnerparkzone, beantragen Sie den Ausweis mit Hauptwohnsitz — online über service-bw oder persönlich bei der Servicestelle Parkausweise. Ab dem 1. Februar 2026 kostet er 300 € im Jahr; ein Anspruch auf einen freien Platz entsteht nicht. In den Mischparkzonen A bis C dürfen Gäste werktags von 9 bis 22 Uhr höchstens zwei Stunden mit Parkschein stehen, in D bis H werktags von 9 bis 20 Uhr höchstens vier Stunden mit Parkschein oder Parkscheibe.
Außerhalb dieser Zeiten ist das Parken in den Mischparkbereichen für alle frei. Einzelne Stellplätze können abweichend beschildert sein (Haltverbot, Behindertenplatz, gebührenpflichtig ohne Bewohnerausnahme) — dann gilt das Schild vor Ort, nicht der Ausweis. Anträge per E-Mail werden nicht bearbeitet.
Quelle: Stadt Ulm; Bewohnerparken ZonenQuelle: Stadt Ulm; Parkausweis beantragen
Wo steht die Vergleichsmiete — und wie komme ich an eine Sozialwohnung?
Orientierung liefert der gemeinsame qualifizierte Mietspiegel 2025 der Städte Ulm und Neu-Ulm (seit 12. November 2025, bis 11. November 2027). Die Fortschreibung hat das EMA-Institut im Auftrag beider Städte nach dem Verbraucherpreisindex vorgenommen; der Mieterverein Ulm/Neu-Ulm und die Haus-und-Grund-Vereine beider Städte haben ihn anerkannt. PDF und Online-Rechner stellt die Stadt Ulm kostenfrei bereit. Der Spiegel gilt für nicht preisgebundenen Wohnraum in beiden Stadtgebieten — er ersetzt nicht die abweichenden Mieterschutz-Verordnungen der zwei Bundesländer.
Für gebundenen Sozialmietwohnraum brauchen Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS). In Ulm beantragen Sie ihn bei der Stadtplanung (Wohnraumförderung, Münchner Straße 2); es fallen keine Gebühren an. Der Schein begründet keinen Anspruch auf eine konkrete Wohnung, ist aber Voraussetzung für den Einzug in geförderten Wohnraum.
Quelle: Stadt Ulm; Mietspiegel 2025Quelle: Stadt Ulm; Wohnberechtigungsschein
Bundesland Baden-Württemberg:
- Grunderwerbsteuer: 5,0 %
- Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden
- Neue Grundsteuer: Bodenwertmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
- Solarpflicht: Neubau und wesentliche Dachsanierung (KlimaG BW)
Zusätzliche Info zum Bundesland Baden-Württemberg:
- Grunderwerbsteuer — Quelle: Service-BW; Grunderwerbsteuer
- Mietpreisbremse nur Verordnungskulisse — Quelle: Land BW; Mietpreisbremse
- Photovoltaikpflicht KlimaG BW — Quelle: UM BW; Solarpflicht FAQ
Häufige Fragen zum Mieten in Ulm
- Gilt in Ulm die Mietpreisbremse?
- Darf die Neuvertragsmiete in Ulm beliebig steigen?
- Mietpreisbremse Ulm bis wann?
Ja. Ulm steht in der Gebietskulisse: Seit dem 1. Januar 2026 darf die Nettokaltmiete bei Neuabschluss höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregelung läuft zunächst bis Ende 2026 und gilt nicht landesweit — und nicht automatisch in Neu-Ulm.
- Welche Kappungsgrenze gilt in Ulm?
- Wie stark darf die Miete in drei Jahren steigen?
- Kappungsgrenze 15 Prozent Ulm?
In Ulm gilt die abgesenkte Kappungsgrenze: Im laufenden Mietverhältnis höchstens 15 % Erhöhung in drei Jahren (statt 20 %), maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Gleichlauf mit der Mietpreisbremse bis Ende 2026. Modernisierungen nach § 559 BGB fallen nicht unter diese Kappung.
- Gibt es in Ulm einen amtlichen Mietspiegel?
- Wo finde ich den Mietspiegel Ulm?
- Gilt der Mietspiegel auch für Neu-Ulm?
Ja. Der qualifizierte Mietspiegel 2025 gilt gemeinsam für Ulm und Neu-Ulm (seit 12. November 2025, bis 11. November 2027). PDF und Online-Rechner stehen auf der Stadtseite bereit. Der gemeinsame Spiegel ändert nichts daran, dass Mietpreisbremse und Kappungsgrenze nur nach dem Recht des jeweiligen Landes gelten.
- Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot für Mieter in Ulm?
- Darf ich meine Ulmer Wohnung als Ferienwohnung vermieten?
- Ab wann gilt die Zweckentfremdungssatzung Ulm?
Seit dem 1. Mai 2026 braucht Wohnraum in Ulm eine Genehmigung, wenn er überwiegend nicht mehr dem Wohnen dient. Ferienvermietung über insgesamt zehn Wochen im Jahr, Leerstand über sechs Monate und gewerbliche Nutzung von mehr als 50 % der Fläche fallen darunter. Die Satzung gilt nur im Stadtkreis Ulm.
- Wie lange schützt die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung?
- Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung Ulm?
- Kündigungssperrfrist fünf Jahre Ulm?
Wird die Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann dem Bestandmieter in Ulm wegen Eigenbedarfs erst nach fünf Jahren gekündigt werden (statt drei Jahren). Ulm steht in der Gebietskulisse der Kündigungssperrfristverordnung; die Regelung gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2026.
Quelle: Land BW; KündigungssperrfristQuelle: Gesetzblatt BW; Kündigungssperrfrist
- Wo beantrage ich einen Wohnberechtigungsschein in Ulm?
- Brauche ich einen WBS für Sozialwohnungen?
- Kostet der WBS in Ulm etwas?
Den Wohnberechtigungsschein (WBS) beantragen Sie bei der Stadt Ulm (Wohnraumförderung, Münchner Straße 2). Er ist Voraussetzung für gebundene Sozialmietwohnungen, begründet aber keinen Anspruch auf eine Wohnung. In Ulm fallen dafür keine Gebühren an.
- Was kostet Bewohnerparken für Mieter in Ulm?
- Parkausweis Ulm Gebühr 2026?
- Mischparken Ulm was bedeutet das?
Ab dem 1. Februar 2026 kostet der Bewohnerparkausweis 300 € im Jahr. In den Mischparkzonen dürfen Bewohner mit Ausweis ganztags parken; andere brauchen werktags Parkschein oder Parkscheibe (A–C: zwei Stunden, D–H: vier Stunden). Ein fester Platz ist nicht garantiert.
Quelle: Stadt Ulm; Parkausweis GebührQuelle: Stadt Ulm; Bewohnerparken Zonen
- Wie werden Kita-Beiträge in Ulm berechnet?
- Ändern sich Kita-Gebühren 2026 in Ulm?
- Corona-Rabatt Kita Ulm?
Die Grundgebühr hängt von Nettoeinkommen, Kinderzahl unter 18 Jahren und Betreuungsstufe ab. Zum 1. September 2026 sinkt der Corona-Rabatt auf 3,3 % (mindestens 10 €); weitere Stufen folgen 2027/2028. Das hat der Gemeinderat am 29. April 2026 beschlossen.
- Ist die Grundsteuer für Mieter in Ulm relevant?
- Darf der Vermieter die Grundsteuer umlegen?
- Hebesatz Ulm Nebenkosten?
Die Grundsteuer kann über die Nebenkosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. In Ulm gilt für die neue Grundsteuer (ab 2025) der Hebesatz B von 390 % (2026 unverändert). Das Landesmodell steht im Bundesland-Block; der Hebesatz ist kommunal.
Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 05.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden