Immobilien in Buchen (Odenwald)
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Hier ist noch Platz – aber nicht lange!
Aktuell haben wir keine Immobilien in Buchen (Odenwald) – aber das kann sich schnell ändern. Schau gern bald wieder vorbei!
Das Wichtigste über Buchen (Odenwald)
Buchen (Odenwald) steht nicht unter der Mietpreisbremse: Die Stadt fehlt in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (Gebietskulisse ab 1. Januar 2026, zunächst bis Ende 2026). Neuvertragsmieten dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete hier in der Regel um mehr als 10 % übersteigen; Grenzen bleiben Mietpreisüberhöhung und Mietwucher. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % greift ebenfalls nicht — im Bestand gilt die bundesweite Grenze von 20 % in drei Jahren.
Quelle: Land Baden-Württemberg; MietpreisbremseQuelle: Land Baden-Württemberg; Kappungsgrenze
Wie komme ich per Madonnenlandbahn und Bus weiter?
Buchen liegt an der Madonnenlandbahn (Kursbuchstrecke 784 / RB 84 Seckach–Miltenberg) der Westfrankenbahn; Haltepunkte sind unter anderem Buchen (Odenw) und Buchen Ost. In Seckach besteht Anschluss an die S-Bahn Rhein-Neckar Richtung Heidelberg und Mannheim. Zwischen Rippberg und Seckach gilt der Tarif des Verkehrsverbunds Rhein-Neckar (VRN); Fahrkarten und Auskunft erhalten Sie auch im VRN-Verkaufsbüro am Wimpinaplatz. Stadtbus (u. a. Linie 845) und Ruftaxi (Linien 8943–8951) erschließen Kernstadt und Ortsteile im Alltag ohne Zweitwagen.
Quelle: Stadt Buchen; Bus und BahnQuelle: Westfrankenbahn; Madonnenlandbahn
Welchen Hebesatz zahlt die neue Grundsteuer?
Der Gemeinderat hat am 2. Dezember 2024 den Hebesatz der Grundsteuer B auf 460 % festgesetzt — gültig erstmals für das Kalenderjahr 2025 (neue Grundsteuer nach der Reform ab 2025). Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A) gilt 390 %. Baden-Württemberg nutzt das modifizierte Bodenwertmodell: Maßgeblich sind Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, nicht der Gebäudewert. Das Finanzamt setzt den Messbetrag fest; die Stadt multipliziert ihn mit dem Hebesatz zur Jahressteuer. Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Nebenkosten umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Quelle: Stadt Buchen; Hebesatzsatzung 2025Quelle: Finanzministerium BW; Bodenwertmodell
Was sagt die kommunale Wärmeplanung?
Seit April 2023 erarbeitet das Ingenieurbüro RBS wave im Auftrag der Stadt eine kommunale Wärmeplanung; Stadt und Stadtwerke Buchen arbeiten zusammen. Ziel ist eine klimaneutrale Wärmeversorgung — in Baden-Württemberg bis 2040, bundesrechtlich bis 2045. Der Entwurf für die Gesamtgemarkung wurde öffentlich vorgestellt und ausgelegt (Bürgerbeteiligung bis 20. April 2024). Der Plan prüft, wo Wärmenetze sinnvoll sein können und wo dezentrale Lösungen wahrscheinlicher sind — ohne flächendeckenden Anschlusszwang und ohne Sofort-Tausch allein aus dem Plan. Konkrete Heizungsvorgaben folgen dem Gebäudeenergiegesetz und ggf. späteren Satzungen.
Quelle: Stadt Buchen; Wärmeplanung AuslegungQuelle: Stadt Buchen; Wärmeplanung Projektstand
Bundesland Baden-Württemberg:
- Grunderwerbsteuer: 5,0 %
- Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden
- Neue Grundsteuer: Bodenwertmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
- Solarpflicht: Neubau und wesentliche Dachsanierung (KlimaG BW)
Zusätzliche Info zum Bundesland Baden-Württemberg:
- Grunderwerbsteuer — Quelle: Service-BW; Grunderwerbsteuer
- Mietpreisbremse nur Verordnungskulisse — Quelle: Land BW; Mietpreisbremse
- Photovoltaikpflicht KlimaG BW — Quelle: UM BW; Solarpflicht FAQ
Häufige Fragen zu Wohnen in Buchen (Odenwald)
- Wie ist die Bahn- und Busanbindung — und wohin kann ich pendeln?
- Gibt es in Buchen einen Bahnhof?
- Was ist die Madonnenlandbahn?
Ja. Buchen liegt an der Madonnenlandbahn (Kursbuch 784 / RB 84 Seckach–Miltenberg) der Westfrankenbahn mit Halten u. a. Buchen (Odenw) und Buchen Ost. In Seckach besteht Anschluss an die S-Bahn Rhein-Neckar Richtung Heidelberg/Mannheim. Tickets und Auskunft laufen über den VRN; am Wimpinaplatz gibt es ein VRN-Verkaufsbüro. Stadtbus (u. a. Linie 845) und Ruftaxi (Linien 8943–8951) erschließen Kernstadt und Ortsteile.
Quelle: Stadt Buchen; Bus und BahnQuelle: Westfrankenbahn; Madonnenlandbahn
- Gibt es in Buchen Kita-Gebühren — und ab wann ist die Betreuung beitragsfrei?
- Was kostet der Kindergarten in Buchen?
- Wer legt die Elternbeiträge fest?
Ja, Elternbeiträge fallen an. In Baden-Württemberg gibt es keine landesweite Beitragsfreiheit für den Kindergarten; die Höhe legt der jeweilige Träger fest und staffelt sie oft nach Kinderzahl und Betreuungsumfang. Bei finanziellen Engpässen können Sie beim Jugendamt eine Ermäßigung oder Übernahme beantragen.
- Liegt Buchen in einem Wärmeplan-Gebiet?
- Gibt es Fernwärme-Planung in Buchen?
- Muss ich wegen der Wärmeplanung die Heizung tauschen?
Die Stadt hat RBS wave mit der kommunalen Wärmeplanung beauftragt; Stadt und Stadtwerke arbeiten zusammen. Der Entwurf für die Gesamtgemarkung wurde öffentlich ausgelegt (Beteiligung bis 20. April 2024). Ziel ist eine klimaneutrale Wärmeversorgung bis 2040 (BW) bzw. 2045 (Bund). Der Plan prüft Eignungs- und Prüfgebiete — ohne Anschlusszwang und ohne Sofort-Tausch allein aus dem Plan.
- Zu welchem Landkreis und Bundesland gehört Buchen?
- Wo liegt Buchen (Odenwald)?
- Welche PLZ hat Buchen?
Buchen (Odenwald) liegt im Neckar-Odenwald-Kreis in Baden-Württemberg; die zentrale Postleitzahl der Kernstadt ist 74722. Die Stadt ist Verwaltungssitz und Mittelzentrum der Region Madonnenländchen im nördlichen Baden.
- Wo kaufe ich Tickets für Bus und Bahn vor Ort?
- Gibt es ein VRN-Büro in Buchen?
- Welcher Verbundtarif gilt?
Fahrkarten für Bus und Bahn erhalten Sie über den Verkehrsverbund Rhein-Neckar (VRN). Vor Ort gibt es ein VRN-Verkaufsbüro am Wimpinaplatz in Buchen (Telefon 06281 51-153). Zusätzlich helfen App und Online-Auskunft des Verbunds.
- Gibt es Ruftaxi oder Stadtbus in den Ortsteilen?
- Wie erreiche ich die Ortsteile ohne Auto?
- Welche Stadtbus-Linie fährt in Buchen?
Ja. Der Stadtbus (u. a. Linie 845) bedient Haltestellen in der Kernstadt; Ruftaxi-Linien 8943–8951 erschließen den Raum Buchen auf Abruf. Aktuelle Fahrpläne und Haltestellen finden Sie über die Stadtseite und die VRN-Auskunft.
- Wie finde ich Bodenrichtwerte für Buchen?
- Was ist BORIS-BW?
- Wer ist der Gutachterausschuss für Buchen?
Seit 1. April 2021 ist der Gemeinsame Gutachterausschuss des Neckar-Odenwald-Kreises zuständig. Aktuelle Bodenrichtwerte rufen Sie kostenfrei über BORIS-BW ab (Adresse oder Flurstück). Schriftliche Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle in Mosbach; Hinweise stehen auf der Stadtseite „Bodenrichtwerte“.
Quelle: Stadt Buchen; BodenrichtwerteQuelle: BORIS-BW; Bodenrichtwertkarte
Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 07.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden