Immobilien zum Mieten in Henstedt-Ulzburg

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Das Wichtigste zum Mieten in Henstedt-Ulzburg

Beim Neuabschluss gilt in Henstedt-Ulzburg keine Mietpreisbremse — Vermieter dürfen die Anfangsmiete am Markt ausrichten. Im laufenden Vertrag begrenzt seit dem 1. Mai 2024 die abgesenkte Kappungsgrenze Erhöhungen auf 15 % in drei Jahren (KappVO SH, Gebietskulisse inkl. Henstedt-Ulzburg, bis 30. April 2029). Für Familien zählen zudem Kita-Beiträge und der Pendelweg im HVV; Kaufnebenkosten des Landes stehen im Bundesland-Block.

Quelle: BBSR; Mieterschutz Länderlage Quelle: Land SH; Kappungsgrenzenverordnung

Wo beantragen Sie den Wohnberechtigungsschein?

Für belegungsgebundene Sozialwohnungen brauchen Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Zuständig ist die Gemeindeverwaltung Henstedt-Ulzburg (Unterbringung und Wohnen). Der Schein gilt in der Regel ein Jahr und ist keine Wohnungszuweisung — Sie müssen sich die Wohnung selbst suchen. Einkommensgrenzen richten sich nach dem schleswig-holsteinischen Wohnraumförderungsrecht; aktuelle Formulare und Fristen erfragen Sie direkt bei der Gemeinde.

Quelle: Zuständigkeitsfinder SH; Wohnberechtigungsschein

Was kostet Kita und Frühdienst für Mieterhaushalte?

Die Gebühr richtet sich nach gebuchten Wochenstunden. Seit dem 1. September 2025 ist der Frühdienst (7–8 Uhr) im Krippen- und Elementarbereich kostenpflichtig — rund 29 € bzw. 28,30 € monatlich für eine volle Frühdienststunde laut Beschlussvorlage und Satzung. Spätdienst kann zusätzlich gebucht werden. Ermäßigung über die Sozialstaffel des Kreises Segeberg ist möglich. Die Kindertageseinrichtungensatzung (Stand 1.9.2025) listet die Tabellen; Anträge und Plätze laufen über die Gemeinde bzw. das KitaPortal SH.

Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; Kita-Satzung Quelle: Gemeinde Sitzung Online; Frühdienst

Wie bleibt der Pendelweg während des S5-Umbaus nutzbar?

Im HVV erreichen Sie Hamburg mit den AKN-Linien A1 und A2 sowie mit Buslinien. Ab Februar 2026 ist am Bahnhof Henstedt-Ulzburg jeweils ein Gleis gesperrt; der Zugverkehr läuft auf dem anderen Gleis weiter. Linien A1, A2 und A3 bleiben nutzbar. Für Montagearbeiten an der Deckenstromschiene ist eine vorübergehende Vollsperrung im Jahr 2027 angekündigt. Ausweichparkplätze nennt die AKN am Bahnhof Ulzburg Süd. Die S5-Direktverbindung zum Hamburger Hauptbahnhof ist für Ende 2028 geplant.

Quelle: AKN; Bahnhofsbetrieb S5 Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; Verkehrsanbindung

Bundesland Schleswig-Holstein:

Grunderwerbsteuer: 6,5 %
Mietpreisbremse: keine Landesverordnung (seit 2019 aufgehoben)
Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur Gemeinden der Kappungsgrenzenverordnung
Neue Grundsteuer: Bundesmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
Solarpflicht: EWKG — Neubau von Wohngebäuden

Zusätzliche Info zum Bundesland Schleswig-Holstein:

Grunderwerbsteuer — Quelle: Juris SH; Grunderwerbsteuer
Kappungsgrenze nur bestimmte Gemeinden — Quelle: Land SH; Kappungsgrenze
PV-Pflicht Neubau EWKG — Quelle: Land SH; Solarpflicht EWKG

Häufige Fragen zum Mieten in Henstedt-Ulzburg

Gilt in Henstedt-Ulzburg die Mietpreisbremse?
Gibt es eine Mietpreisbremse in Schleswig-Holstein?
Ist die Neuvertragsmiete begrenzt?

Nein. Schleswig-Holstein hat derzeit keine Mietpreisbremse — auch nicht in Henstedt-Ulzburg. Bei Neuabschluss darf die Nettokaltmiete am Markt ausgerichtet werden. Für Bestandserhöhungen greift separat die abgesenkte Kappungsgrenze.

Quelle: BBSR; Mietpreisbremse Länderüberblick

Welche Kappungsgrenze gilt in Henstedt-Ulzburg?
Dürfen Vermieter die Miete um 20 Prozent erhöhen?
Seit wann gilt die KappVO SH hier?

Seit dem 1. Mai 2024 gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (statt 20 %). Grundlage ist die Kappungsgrenzenverordnung Schleswig-Holstein für Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter Henstedt-Ulzburg. Die Verordnung läuft fünf Jahre (bis 30. April 2029).

Quelle: Land SH; Kappungsgrenzenverordnung Quelle: Land SH; Begründung KappVO

Brauche ich einen WBS — und wo beantrage ich ihn?
Wo gibt es den Wohnberechtigungsschein in Henstedt-Ulzburg?
Reicht der WBS für eine Sozialwohnung?

Für öffentlich geförderte Sozialwohnungen brauchen Sie einen Wohnberechtigungsschein. Beantragt wird er bei der Gemeindeverwaltung Henstedt-Ulzburg (Unterbringung und Wohnen). Der Schein gilt in der Regel ein Jahr und weist keine Wohnung zu — Sie müssen sich belegungsgebundenen Wohnraum selbst suchen.

Quelle: Zuständigkeitsfinder SH; Wohnberechtigungsschein

Gibt es einen amtlichen Mietspiegel für Henstedt-Ulzburg?
Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Einen öffentlich ausgewiesenen gemeindlichen Mietspiegel veröffentlicht die Gemeinde derzeit nicht prominent als eigenen Service. Für Mieterhöhungen und Vergleichsmieten können Sie sich an Mietervereine, Sachverständige oder verfügbare Marktdaten halten. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt unabhängig davon.

Was kosten Kita und Hort — und gibt es Ermäßigung?
Ist der Frühdienst beitragsfrei?
Was ist die Sozialstaffel Segeberg?

Die Gebühr richtet sich nach der gebuchten wöchentlichen Betreuungszeit. Seit dem 1. September 2025 ist der Frühdienst im Krippen- und Elementarbereich nicht mehr beitragsfrei. Bei geringem Einkommen können Sie eine Ermäßigung nach der Sozialstaffel des Kreises Segeberg beantragen. Details stehen in der Kindertageseinrichtungensatzung.

Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; Kita-Satzung

Wie komme ich als Mieter ohne Auto nach Hamburg?
Welche AKN-Linien halten hier?
Stört der S5-Umbau den Pendelweg?

Im HVV erreichen Sie Hamburg mit den AKN-Linien A1 und A2 sowie mit Buslinien. Während des S5-Umbaus am Bahnhof (ab 2026) läuft der Betrieb weitgehend eingleisig weiter; eine vorübergehende Vollsperrung ist für 2027 angekündigt. Ausweichparkplätze nennt die AKN am Bahnhof Ulzburg Süd.

Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; ÖPNV Quelle: AKN; Bahnhofsbetrieb

Ist die Grundsteuer in den Nebenkosten umlagefähig?
Betrifft mich der Hebesatz als Mieter?

Die Grundsteuer darf der Vermieter über die Betriebskosten umlegen — wenn der Mietvertrag das vorsieht. Fehlt die Klausel, trägt der Eigentümer die Steuer. Der Hebesatz für die neue Grundsteuer (Reform ab 2025) liegt für Grundsteuer B bei 350 % (I. Nachtragssatzung vom 19.12.2025).

Quelle: Gemeinde Henstedt-Ulzburg; Hebesatzsatzung

Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 07.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden